PG电子(Pocket Games Soft )全球首屈一指的电子游戏供货商[永久网址:363050.com]，首位跨足线下线上电子游戏开发。PG电子,pg娱乐,PG电子试玩平台,pg电子app,pg电子外挂,pg电子接口,pg电子技巧,pg电子下载,欢迎注册体验！

　　按：“吴见”专栏由北京德恒律师事务所吴娟萍律师团队创作，专注于金融、商事领域中的实务问题研究，“吴见”，见方向见未来，欢迎大家关注！

　　让与担保作为一种非典型担保方式在实践中被广泛运用，并在《九民纪要》第七十一条以及《民法典担保制度解释》第六十八条得到了法律的确认。在商品房开发建设过程中，开发商将尚不具备办理产权登记条件的商品房作为担保物进行融资，由出借人与开发商签订《商品房买卖合同》作为担保，由于此时商品房尚不具备办理过户登记的条件，而仅能办理预告登记，进而产生的争议是：仅办理预告登记能否构成让与担保，赋予债权人就房产优先受偿的权利？司法实践中，对此问题存在截然相反的两种意见，形成法律适用的显著分歧。

　　预告登记是为了保障购房人将来的物权得以实现而进行的特殊的不动产登记。根据《民法典》第二百二十一条以及《民法典物权编解释（一）》第四条的规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，针对该不动产的处分行为不发生物权效力。但预告登记并不具有使所有权转移的效力，办理预告登记后购房人仍仅享有债权，且债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记也将失效。

　　根据《九民纪要》第七十一条以及《民法典担保制度解释》第六十八条的规定，让与担保是指债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务。而让与担保产生对抗效力的核心条件为“当事人已经完成财产权利变动的公示”，也即完成了所有权转移。

　　(2019)湘民终870号案中，法院认为“案涉15套房屋在办理了预告登记后，剑成公司不能将案涉房屋再行出售或者设置其它权利，故该预告登记具有排他效力，起到了一定的财产权利变动的公示作用。”

　　2.举轻以明重：抵押人破产时，抵押预告登记权利人尚可优先受偿，买卖预告登记权利人更应享有优先受偿权。

　　(2024)苏12民终1103号案中，法院认为“与预售商品房买卖预告登记相比，债权人办理抵押预告登记后，无法阻止抵押人转让标的物或再次以标的物设定担保物权，仅能获得较之其他担保物权人更加优先的顺位。而不动产买受人不仅可以通过办理预售商品房买卖预告登记限制处分，也可使得预告登记权利人的合同债权具有对抗第三人取得物权的效力，故抵押预告登记的效力弱于预售商品房买卖预告登记。根据举轻以明重的法律解释规则，在抵押人破产时，权利人能够因已办理抵押预告登记而享有优先受偿权，则让与担保合同中的预售商品房买卖预告登记权利人更应享有优先受偿权。”

　　反对的一方认为，应严格遵循物权法定原则，预告登记未实现物权变动，故不能构成让与担保。

　　(2021)最高法民申5722号案中，最高法认为“十堰郧商公司与万隆基公司签订《商品房买卖合同》，办理预购商品房预告登记，但案涉房屋的所有权未登记在十堰郧商公司名下。十堰郧商公司再审申请主张其对案涉房屋构成让与担保的理由，不能成立。”

　　(2021)闽民终315号案中，法院指出“预告登记有别于不动产登记，其功能系保障将来实现物权，而不能直接等同于不动产物权转让登记。案涉房屋买卖仅办理了预告登记，房屋所有权尚未转移至债权人名下，双方尚未完成财产权利变动的公示，雷*主张就案涉预告登记的房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿于法无据。”

　　三、在“财产权利转移”客观暂不能实现的情况下，应认可预告登记债权人的权利优先性

　　预告登记能否构成让与担保的争议，本质是司法实践在融资效率与交易安全之间寻求平衡。支持一方着眼于预告登记的实际公示效果与排他效力，认可其在特定条件下的担保功能，体现了法律对商业实践的灵活适应。反对一方更强调物权变动的形式要件和法律的确定性，防止因扩大解释导致交易秩序混乱。

　　在商品房让与担保的司法实践中，预告登记能否构成让与担保的公示手段仍存在争议。尽管预告登记不满足物权法定原则下的财产权利转移要件，但从商业实践的灵活性和保护债权人利益的角度出发，应认可其一定的优先效力。这既有助于平衡融资效率与交易安全，也能更好地适应复杂多变的市场交易需求。未来，期待相关法律的进一步完善，为这一问题提供更明确的指引。返回搜狐，查看更多